Cambio de ciclo is comming?
A tenor de las últimas noticias recogidas tanto por medios generalistas como especializados, se empieza a ver un final de esta escalada desmesurada que han sufrido los precios de la vivienda estos últimos meses… incluso años. Después de este periodo de crecimiento continuo en compraventas y precios, las estadísticas inmobiliarias más recientes muestran un frenazo en la actividad. Agosto ha marcado un punto de inflexión: las operaciones de compraventa han caído por primera vez en 14 meses y algunos indicadores empiezan a moderarse.
Este fenómeno no es exclusivo de una ciudad o región; se trata de un ajuste generalizado a nivel nacional, impulsado por varios factores económicos. Sin embargo, cada mercado local tiene sus particularidades. En este artículo analizaremos qué está ocurriendo en el conjunto de España y, sobre todo, cómo puede afectar esta situación al mercado inmobiliario de Murcia, tanto para quienes están pensando en comprar como para quienes quieren vender.
Las cifras nacionales: primera caída en 14 meses
Según los Registradores de España (noticia completa), en agosto se realizaron unas 47.729 compraventas de viviendas, un 3,5 % menos que en el mismo mes del año anterior. Es la primera caída interanual en más de un año, lo que confirma que el ciclo expansivo empieza a perder energía.
Esto es lo que muestran los numero en general, pero si ponemos la lupa en los datos, veremos que la historia cambia mucho según donde te la cuenten, ya que en La Rioja este indicador muestra un aumento del 33,2%, mientras que Canarias ofrece un descenso del 19,9%. Si nos vamos a Murcia, estamos hablando de un descenso del 8,7%, en número de operaciones, lo que efectivamente empieza a dejar ver una desaceleración en el sector.
Las hipotecas siguen creciendo, pero a menor ritmo
Paradójicamente, mientras las compraventas caen, las hipotecas siguen mostrando una tendencia general alcista:
- En agosto se constituyeron unas 43.601 hipotecas, un 11,5 % más interanual.
- De ellas, 33.117 fueron sobre vivienda, lo que representa un aumento del 7,8 %.
- En Murcia aumentaron en un 14,8% el número de hipotecas
Esto indica que la demanda solvente sigue activa, pero probablemente se concentra en segmentos muy concretos y con mayor capacidad financiera. También refleja que muchos compradores se anticiparon para asegurar condiciones de financiación antes de posibles cambios en los tipos de interés.
Pero a nivel micro, desde mi punto de vista como asesor inmobiliario es que las personas con mas capacidad económica ya han fijado sus posiciones, ya dan por finalizados las compras, en la mayoría de los casos, apuestan por mantener los inmuebles en rentabilidad, y pronto empezarán a vender aquello inmuebles que se adquirieron en los años mas complicados del sector.
Al mismo tiempo en el mercado quedan los compradores que tienen la necesidad de acceder al mercado, familias y jóvenes, que para adquirir su vivienda han de ir acompañados de una financiación.
El comportamiento de los precios: tensión por falta de oferta
Aunque las transacciones han bajado, los precios no han seguido el mismo camino. De hecho, siguen mostrando incrementos significativos a nivel nacional:
- Según Tinsa, la vivienda nueva y usada subió un 11,7 % interanual en el tercer trimestre.
- En zonas de alta demanda, como Madrid, las subidas rondan el 20 %.
- Aun así, en la comparativa mes a mes empiezan a verse ligeras correcciones: Madrid (–0,9 %), Cataluña (–0,7 %) o Navarra (–0,5 %), según datos de Idealista.
- En Murcia, según Tinsa, se mantiene un crecimiento por encima del 4%.
Os dejo el informe completo
Este comportamiento aparentemente contradictorio (menos ventas, precios aún altos) se explica en gran parte por un problema estructural de oferta. En muchas zonas de España, la cantidad de viviendas disponibles es insuficiente para cubrir la demanda, especialmente en ubicaciones bien situadas y con precios razonables. Lo que sale al mercado se vende rápido, lo que sostiene los precios incluso en un entorno de enfriamiento.
Por qué agosto no debe interpretarse de forma aislada
Todos los medios coinciden en que agosto es un mes estacional. Muchos notarios y registros trabajan a menor ritmo y buena parte de la demanda pospone operaciones hasta septiembre. Por eso, aunque las cifras apuntan a un cambio de tendencia, conviene esperar a ver cómo evolucionan los datos de otoño antes de hablar de caídas estructurales.
Dicho esto, varios indicadores —como la ralentización de las subidas de precios, la caída interanual de compraventas y el alargamiento de algunos plazos de venta en determinadas zonas— muestran que el mercado está entrando en una nueva fase: ni crisis ni burbuja, sino un ajuste hacia un ritmo más pausado y selectivo.
No es el momento de alarmarse, ni mucho menos, pero tras un periodo continuado de precios alcistas, en el que han aparecido diferentes formas de optimizar los ingresos y rentabilidades de los diferentes inmuebles, llegando a situaciones que hace 10 años, hubieran sido calificadas como «locuras», hoy son realidades. Hace 10 años era impensable alquilar una habitación, salvo casos muy excepcionales, las familias alquilaban una vivienda. Ahora, recordando los grandes movimientos migratorios que se vivieron en la postguerra, hay parejas que la única forma de independizarse es alquilando una habitación, en una vivienda que comparten.
Cómo impacta este frenazo en el mercado inmobiliario de Murcia
Un mercado más estable que las grandes capitales
Murcia, tradicionalmente, no se comporta como Madrid o Barcelona. Aquí el mercado tiene un carácter más local, con precios más contenidos y una oferta que, aunque limitada, no ha vivido las tensiones extremas de las grandes capitales. Eso significa que los ajustes suelen llegar más tarde y de forma más moderada.
Mientras en zonas como Madrid o Canarias ya se observan ligeras correcciones mensuales, en Murcia los precios han mantenido una evolución más estable. La mayoría de las operaciones se concentran en vivienda habitual —no en inversión especulativa— y esto aporta resiliencia frente a cambios bruscos.
En la ciudad de Murcia y su entorno (La Alberca, El Palmar, Churra, Molina de Segura…), la oferta de vivienda de segunda mano de calidad es escasa. Los inmuebles bien ubicados y correctamente valorados siguen vendiéndose en plazos razonables, si bien en muchas ocasiones, una buena vivienda, en el precio correcto, dura horas. Sin embargo, se empieza a notar una mayor prudencia por parte de los compradores:
- Piden más información financiera antes de hacer ofertas, desde nuestra agencia, siempre recomendamos visitar al banco antes de ver nada.
- Comparan más.
- Algunas decisiones de compra se alargan varias semanas más que hace unos meses.
Por otro lado, los compradores con financiación aprobada siguen activos. Esto coincide con el repunte de las hipotecas a nivel nacional: muchos compradores quieren cerrar antes de posibles subidas de tipos.
Vendedores: expectativas vs. realidad
En Murcia, como en el resto de España, no todos los vendedores están adaptando sus precios a la nueva realidad. Muchos siguen anclados en precios máximos del ciclo, confiando en que “todo se vende”. Sin embargo, ya se observan diferencias claras entre viviendas correctamente valoradas y aquellas que salen al mercado con precios inflados:
- Las primeras se venden en plazos de 1 a 3 meses, sin necesidad de descuentos, en muchos casos, en precio y sin negociaciones.
- Las segundas se quedan estancadas y, en muchos casos, requieren ajustes de precio posteriores para generar interés real.
Este fenómeno se intensificará si el enfriamiento se consolida durante el otoño.
Desde mi punto de vista, muchos vendedores, influenciados por las subidas desorbitadas que trasladan los medios, han plantado unos precios extremadamente altos para la realidad local en la que viven. En Madrid la vivienda esta subiendo al 20%, pero de Patiño, Vistabella, o La alberca no se menciona. En este año, mientras Madrid esta en un 20%, Murcia no se va más allá del 5%, y las principales subidas se producen en el centro de las ciudades y las zonas de expansión. Creer que El Palmar esta subiendo al mismo ritmo de Madrid no tiene sentido.
Escenarios posibles para Murcia en los próximos meses
Ajuste suave con estabilidad de precios (escenario más probable)
- Las compraventas podrían estabilizarse en niveles ligeramente inferiores a los de 2023.
- Los precios se mantendrían relativamente estables, con ligeras correcciones en viviendas sobrevaloradas.
- Los tiempos de venta podrían alargarse, especialmente en propiedades con precios poco realistas.
- Seguimos manteniendo un gran déficit en el mercado de la vivienda, una gran demanda, para una oferta escasa.
Correcciones moderadas en zonas tensionadas
- En determinados barrios o tipologías con precios excesivos, podrían verse bajadas del 5 % al 10 %.
- Esto afectaría sobre todo a viviendas de gama alta o ubicaciones donde la demanda es más volátil y los propietarios dispongan de ese margen de bajada
- Esto se podria dar en pedanias y entornos periféricos con poda demanda.
Escenario más agresivo (menos probable a corto plazo)
- Caídas más generalizadas si se produce un deterioro económico mayor (subida fuerte de tipos, caída de empleo…).
- No es el escenario base actual, pero conviene tenerlo en el radar.
Recomendaciones para compradores
Llegar al mercado con la financiación preparada
- Contar con una preaprobación hipotecaria antes de empezar a visitar viviendas permite actuar rápido cuando aparece una oportunidad real.
- En el contexto actual, donde la oferta es escasa en ubicaciones atractivas, tener la financiación lista puede ser la diferencia entre conseguir o perder la vivienda deseada.
- Además, da más fuerza en la negociación: el vendedor percibe seriedad y solvencia.
2. Evaluar bien el valor real de la vivienda
- No todas las viviendas están correctamente valoradas.
- Analiza precios de cierre de operaciones similares (ofrecemos este asesoramiento a nuestros clientes con datos de Registradores).
- Si es necesario, solicita un estudio de mercado objetivo, especialmente en barrios donde los precios se han tensionado.
- Evita pagar sobreprecios “emocionales” que luego limiten tu margen de maniobra futura.
3. Priorizar ubicación y potencial frente a estética
- Muchas viviendas en Murcia tienen buen potencial pero requieren pequeñas reformas o mejoras estéticas.
- En el contexto actual, los inmuebles “de oportunidad” pueden permitir entrar en el mercado a mejor precio si se analiza con visión a medio plazo.
- En cambio, las viviendas “perfectas” suelen tener más competencia y menos margen de negociación.
4. No precipitarse, pero actuar con decisión
- El frenazo no significa que el mercado esté parado. Las viviendas con buena relación calidad-precio siguen vendiéndose rápido.
- Es clave encontrar el equilibrio entre no entrar en compras impulsivas y no perder oportunidades por exceso de espera.
- Tener claros tus criterios (presupuesto, zona, características) te ayudará a decidir con seguridad cuando aparezca la vivienda adecuada.
5. Contar con asesoramiento especializado
- Un agente con experiencia en el mercado murciano puede ayudarte a evitar errores frecuentes: sobrepagar, desconocer cargas urbanísticas, no revisar estatutos de comunidad, etc.
- En un mercado más selectivo, el valor del conocimiento local aumenta.
Recomendaciones para vendedores en el nuevo escenario
1. Ajustar el precio desde el inicio
- El error más común es salir al mercado con un precio inflado, esperando “dejar margen para negociar”.
- En un mercado en enfriamiento, esta estrategia suele ser contraproducente: genera menos visitas, alarga los plazos de venta y termina forzando bajadas posteriores.
- Un precio realista desde el principio posiciona mejor la vivienda en portales y aumenta la probabilidad de recibir ofertas en los primeros 30-60 días.
2. Preparar la vivienda para la venta
- En mercados más pausados, la presentación marca la diferencia.
- Pequeñas mejoras como pintar, reparar desperfectos, ordenar espacios o mejorar la iluminación pueden acelerar notablemente la venta.
- Un reportaje fotográfico profesional y una descripción clara son fundamentales.
3. Flexibilidad y estrategia en la negociación
- Los compradores llegan más informados y con más capacidad de comparación.
- Ser flexible en precio, plazos o condiciones (por ejemplo, aceptar una fecha de entrega razonable) puede ser decisivo para cerrar la operación.
- No se trata de “malvender”, sino de entender que las operaciones se cierran en el punto de equilibrio real del mercado.
4. Contar con toda la documentación lista
- Nota simple, certificado energético, recibos de comunidad, escritura, planos, etc.
- Tenerlo todo preparado genera confianza y permite que una oferta se convierta en venta efectiva sin retrasos.
- En operaciones con hipoteca, retrasar la entrega de documentación puede hacer que el comprador pierda la financiación o la confianza.
5. Elegir bien la estrategia comercial
- En un mercado con más selectividad, publicar sin estrategia ya no es suficiente.
- La combinación de buena valoración, presentación impecable, difusión adecuada y seguimiento profesional es la clave.
- Si la vivienda no genera interés en las primeras semanas, conviene revisar rápidamente precio, fotos y posicionamiento.
En conclusión, un mercado que se normaliza, no que se desploma
El mercado inmobiliario español, y el murciano en particular, no está ante una crisis como la de 2008, sino ante un cambio de ritmo. Tras meses de intensa actividad, el sector entra en una fase más pausada, donde compradores y vendedores deberán actuar con más realismo y estrategia.
Para Murcia, esto significa probablemente un ajuste suave, con precios más estables y operaciones más meditadas. Las viviendas bien valoradas seguirán vendiéndose; las sobrevaloradas, no. La clave en los próximos meses será la capacidad de adaptación de cada parte a este nuevo entorno.
