Actualizado el 29 de septiembre de 2026
El Consejo de Ministros ha aprobado hoy dos reales decretos-ley de vivienda. El primero reúne la mayoría de las medidas: prórroga de los alquileres, protección frente a desahucios, regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, incentivos fiscales y un nuevo préstamo sin intereses para comprar la primera vivienda. El segundo se centra en una única medida: la renovación automática de los contratos de alquiler.
Si tienes una vivienda alquilada, vives de alquiler o estás pensando en comprar, estas decisiones te afectan. Pero la aprobación por el Gobierno es solo el primer paso: los textos todavía deben publicarse en el BOE y ser convalidados por el Congreso.
En este artículo te explicamos qué se ha aprobado, qué sigue en el aire y qué conviene hacer ahora según tu situación.
Qué ha ocurrido
El Gobierno ha aprobado dos normas distintas, y la diferencia importa:
- Real Decreto-ley de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Es el texto amplio y el que, según la prensa, tiene más apoyos para ser convalidado.
- Real Decreto-ley de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Contiene la renovación automática de los alquileres y su convalidación es mucho más incierta.
El Gobierno ha pedido un pleno extraordinario del Congreso para votar ambos decretos el viernes 2 de octubre. Las principales medidas anunciadas en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros son:
- Prórroga de dos años de los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
- Límite a la actualización anual de la renta de los contratos vigentes. Las cifras comunicadas en los diferentes medios no coinciden por lo que esperaremos al texto definitivo.
- Protección frente al desahucio de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, ampliada hasta 2030.
- Regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, para evitar que se utilicen para eludir las garantías del alquiler de vivienda habitual.
- Programa «Tu Casa»: préstamo al 0 % de interés, gestionado por el ICO, que cubre hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, sin límite de edad.
- Incentivos fiscales: deducción para inquilinos con ingresos de hasta 30.000–33.000 euros anuales, graduada según la renta, y bonificaciones para propietarios que alquilen por debajo de mercado.
- IVA del 4 % para la vivienda protegida y de promoción pública, y IVA del 10 % para los pisos turísticos.
- Prohibición hasta 2028 de compras especulativas de vivienda por los llamados «fondos buitre», definidos por su forma de comprar (por debajo de mercado o en paquetes) y no por su naturaleza jurídica.
- Refuerzo del derecho de tanteo y retracto del inquilino y de su protección frente a comisiones y cobros abusivos.
Por qué es relevante para el mercado de la vivienda
Estas medidas afectan a las dos grandes decisiones del mercado residencial: alquilar o vender, y comprar o seguir de alquiler.
Para muchos propietarios, la fecha de fin del contrato era el momento natural para recuperar la vivienda, revisar la renta o ponerla a la venta libre de ocupantes. Una prórroga de dos años, un tope a las actualizaciones y, si prospera, la renovación automática cambian ese calendario y, con él, la estrategia.
Para los compradores, el préstamo «Tu Casa» ataca el principal obstáculo de muchos hogares jóvenes: no la cuota mensual, sino reunir la entrada. Es un cambio real, pero no reduce el precio de la vivienda ni elimina los impuestos y gastos de la compraventa.
Cómo puede afectar a propietarios, compradores o vendedores
Si tienes una vivienda alquilada
Si tu inquilino tiene contrato de vivienda habitual y este vence antes de finales de 2028, lo más probable es que no puedas recuperar la vivienda en la fecha que tenías prevista. Si el segundo decreto se convalida, al terminar el plazo legal (cinco años si el propietario es persona física, siete si es persona jurídica) el contrato se renovaría automáticamente, salvo excepciones como que necesites la vivienda para ti o para un familiar.
Además, el límite a la actualización de la renta puede reducir la rentabilidad prevista. A cambio, se han anunciado bonificaciones fiscales para quien alquile por debajo de mercado; habrá que conocer requisitos y cuantías para saber si compensan.
Si quieres vender una vivienda alquilada
Es el caso que más atención requiere. Vender con inquilino no es igual que vender una vivienda vacía: el comprador potencial es distinto (normalmente un inversor), el precio suele ajustarse y los plazos se alargan. Con la prórroga en vigor, esperar a que termine el contrato puede significar esperar hasta dos años más.
El refuerzo anunciado del derecho de tanteo y retracto puede afectar, además, a cómo se comunica la venta al inquilino y a los plazos de la operación. Antes de fijar un precio o comprometer una fecha de firma, conviene analizar el contrato y la estrategia de salida: vender con el inquilino dentro, negociar una salida pactada o esperar.
Si vives de alquiler
Si tu contrato vence en los próximos dos años, la prórroga te da tiempo y estabilidad. También se han anunciado una deducción fiscal para rentas medias y bajas, un tope a las subidas y más protección frente a comisiones abusivas. Aun así, no des por hecha ninguna prórroga hasta conocer los requisitos exactos y si debes solicitarla.
Si quieres comprar tu primera vivienda
El programa «Tu Casa» puede ser la diferencia entre comprar y seguir esperando si tu problema es la entrada y no la cuota. Pero recuerda que el préstamo se suma a tu hipoteca: aumenta tu endeudamiento total y el banco seguirá analizando tu capacidad de pago.
Además, los impuestos y gastos de compra (en vivienda usada, el ITP, más notaría, registro y gestoría) siguen necesitando ahorro previo. Y si las ayudas aumentan la demanda sin que crezca la oferta, parte de su efecto puede trasladarse a los precios.
Qué puede ocurrir a partir de ahora
Lo confirmado: el Gobierno ha aprobado dos reales decretos-ley y ha solicitado su convalidación en un pleno extraordinario del Congreso el viernes 2 de octubre.
Lo pendiente: la publicación en el BOE, que fijará la redacción exacta, los requisitos y la fecha de entrada en vigor de cada medida. Algunas cifras comunicadas hoy no coinciden entre fuentes y solo el texto oficial las aclarará.
Lo incierto: la convalidación. Si el Congreso no convalida un decreto, este decae y sus medidas dejan de aplicarse. Según la información publicada, el decreto principal tiene más opciones de salir adelante que el de la renovación automática.
Lo previsible, sin certezas: algunos propietarios revisarán si prefieren alquilar o vender, lo que podría aumentar la oferta de viviendas en venta y reducir la de alquiler. Al mismo tiempo, las ayudas a la compra pueden aumentar la demanda. El efecto final sobre los precios dependerá de cada zona: no tiene por qué ser el mismo en Murcia capital que en sus pedanías o municipios cercanos.
Qué debes tener en cuenta
- Espera al BOE antes de tomar decisiones irreversibles basadas en titulares.
- Si eres propietario, revisa tu contrato: fecha de firma, duración, prórrogas ya producidas y comunicaciones realizadas.
- Si vas a vender una vivienda alquilada, no anuncies una fecha de entrega ni firmes un compromiso sin analizar antes la situación arrendaticia.
- Si alquilas por temporada o por habitaciones, comprueba que la causa temporal existe y está documentada.
- Si eres inquilino, conserva tu contrato y comprueba su fecha de finalización.
- Si vas a comprar, calcula el coste total de la operación: precio, impuestos, gastos, hipoteca y, en su caso, el préstamo de entrada.
Cada situación tiene matices legales y fiscales que requieren revisión profesional; este artículo es informativo y no sustituye el análisis de tu caso concreto.
Conclusión
Los dos decretos aprobados hoy pueden cambiar el calendario de muchos propietarios y abrir una puerta a compradores que hoy no llegan a reunir la entrada. Pero, hasta que se publiquen y se conviertan en definitivos, lo prudente es informarse bien y no precipitarse.
En Vivienda Murcia creemos que estos cambios requieren menos alarma y más análisis. Si eres propietario y te preguntas si te conviene vender, esperar o hacerlo con el inquilino dentro, o si quieres comprar y saber cuánto necesitas realmente, podemos estudiar tu caso y representarte en la operación. Actualizaremos este artículo en cuanto se publiquen los textos definitivos.
Fuentes consultadas, por si queréis indagar más.
Información publicada sobre la aprobación:
- Europa Press (vía Infobae): El Gobierno aprueba los dos decretos de vivienda
- elDiario.es: Estas son las medidas de los decretos de vivienda
- elDiario.es: Cómo quedan las prórrogas del alquiler
- idealista/news: Los decretos sobre vivienda aprobados por el Gobierno
Preguntas frecuentes
¿Están ya en vigor los nuevos decretos de vivienda?
Un real decreto-ley entra en vigor cuando se publica en el BOE, en la fecha que indique su texto. A 29 de septiembre de 2026 aún no se han publicado. Además, el Congreso debe convalidarlos; el Gobierno ha pedido votarlos el viernes 2 de octubre. Si no se convalidan, decaen.
¿A qué contratos de alquiler afecta la prórroga de dos años?
Según lo anunciado, a los contratos de vivienda habitual que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, incluidos los que están en tácita reconducción. Los requisitos exactos y si el inquilino debe solicitarla se conocerán con el texto publicado.
¿Puedo vender mi piso si está alquilado?
Sí. La venta de una vivienda alquilada es posible, pero el comprador asume el contrato vigente y el inquilino puede tener derechos de tanteo y retracto, que el decreto anuncia reforzar. Conviene analizar el contrato y la estrategia antes de fijar precio y plazos.
¿Qué es el préstamo «Tu Casa» para la primera vivienda?
Es una financiación pública al 0 % de interés, gestionada por el ICO, para cubrir la entrada: hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros y sin límite de edad. Los requisitos de acceso aún deben concretarse.
¿Cuánto podrá subir el alquiler de un contrato vigente?
Se ha anunciado un límite a la actualización anual, pero las cifras comunicadas difieren entre fuentes. Hasta que se publique el texto oficial, no es prudente dar una cifra por definitiva.
