Las preguntas que todo vendedor se hace cuando decide poner a la venta su vivienda

Tomar la decisión vender tu vivienda es un paso importante que conlleva numerosas dudas, dias de incertidumbre y la toma de decisiones clave de las que dependerá el que la gestion sea un éxito o que se convierta en un autentico calvario. En Vivienda Murcia, entendemos las inquietudes de nuestros clientes y queremos ofrecerte respuestas claras y útiles. Aquí analizamos las principales preguntas con las que los clientes que han acudido a nuestra oficina nos han dejado, siendo la mayoría delas que pueden surgir durante el proceso de venta y cómo abordarlas para garantizar una experiencia exitosa.

1. ¿Cuál es el precio adecuado para mi vivienda?

Determinar el precio correcto es fundamental para atraer compradores y evitar que la vivienda permanezca demasiado tiempo en el mercado. Para establecer el valor adecuado, se analiza:

• El mercado local: Precios de propiedades similares en tu zona, tanto las que hay a la venta  (oferta), como las que se han vendido en los últimos años (demanda).
• Características de la vivienda: Tamaño, estado, ubicación, antigüedad, y equipamientos.
• Tendencias del mercado: Factores económicos, estacionales y de demanda en tu área.

Una valoración profesional va más allá de los simples números; requiere experiencia y conocimiento del mercado para garantizar que no vendas por debajo de su valor ni fijes un precio que aleje a los compradores. 

Como dato, te participo que los valoradores Online no funcionan, para valorar un inmueble, lo primero que necesita un profesional cualificado es pisar el inmueble objeto de la valoración.

2. ¿Cuánto tiempo tardaré en venderla?

El tiempo de venta depende de varios factores:

• Ajuste del precio al mercado: Un precio competitivo acelera el interés de los compradores, siempre puedes tener una idea en base a las publicaciones de portales inmobiliarios.
• Demanda en la zona: Viviendas en áreas con alta demanda suelen venderse más rápido., la información de la demanda se obtiene del registro de la propiedad y de los compañeros que trabajan en la zona.
• Estrategia de promoción: Desde fotografías de calidad hasta un plan de marketing sólido, una buena presentación y difusión aumentan la visibilidad de tu inmueble.
• Preparación de la vivienda: Una casa limpia, ordenada y bien cuidada impacta positivamente en los posibles compradores.
• Red comercial a la que se da acceso al inmueble: No es lo mismo que una agencia de barrio aborde el proceso de venta en solitario, que sean una red de agencias las que asumen el reto.

Con una planificación adecuada y el apoyo de un profesional, es posible reducir significativamente los tiempos de venta.

3. ¿Qué documentación necesito tener lista?

Cuando aparece un comprador interesado en un inmueble, lo primero que va a solicitar es revisar la documentación. La documentación básica sería: :

• Nota simple registral: Para identificar al propietario y conocer las cargas que existen sobre el.
• Consulta Descriptiva y gráfica de datos catastrales: Es una ficha con la información básica que tiene el catastro sobre la vivienda, superficie, ubicación, año de construcción…
• Certificado de eficiencia energética. Certificado que es obligatorio para anunciar la venta o alquiler de un inmueble desde 2013.

También es interesante poder aportar:

• Cédula de habitabilidad (si aplica).
• Últimos recibos de suministros 
• Últimos recibos de la comunidad y últimas actas.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Acredita el pago de los impuestos municipales, aunque ya son muchas las notarias que estan conectadas con los ayuntamientos para garantizar que los tributos estan al día.
• Escrituras de propiedad. No son obligatorias, pero si resultan interesantes para poder realizar los cálculos fiscales, si se puede determinar que hay una perdida patrimonial, quedarías exento del pago de plusvalía y de Ganancia patrimonial en IRPF.

En nuestra agencia, se recopila toda la documentación al principio de la comercialización del inmueble, ya que nos permite disponer de una información mas real en todo momento y detectar cualquier problema que fuese susceptible de resolver.

4. ¿Qué gastos tendré como vendedor?

Conocer los gastos asociados a la venta ayuda a planificar mejor el proceso. Estos son los principales:

• Plusvalía Municipal: Un impuesto calculado en función del incremento de valor catastral del suelo desde la última transmisión (si hay ganancia patrimonial en la venta).
• Honorarios profesionales: Contratar una agencia inmobiliaria implica un coste, pero su experiencia y resultados suelen justificar ampliamente la inversión. 
• Certificado de eficiencia energética: Obligatorio para la venta  (nosotros lo hacemos dentro de nuestro plan de Marketing).
• Gastos de cancelación de hipoteca (si aplica): Incluye comisiones bancarias y trámites notariales.
• Ganancia Patrimonial: el año siguiente a la vente tendrás que realizar la declaración de IRPF, y si hay beneficio en la operación, tendrás que tributar por ello, esto re hará en la declaración de IRPF del año siguiente.
• Notaria. Los gastos de Notaria suelen ser «según Ley», la parte vendedora se hace cargo de la matriz y la compradora de las copias, aunque esto  tiene excepciones a nivel local, por ejemplo, en Molina de segura, los gastos según Ley se hacen al 50%, habiendo otros lugares con otras costumbres.

Contar con un profesional que te asesore en estos aspectos garantiza que no te lleves sorpresas inesperadas y optimizar fiscalmente la operación.